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2017.05.13

【施設】東京ベイコート倶楽部

東京ベイコート倶楽部会員権は安すぎないか?

現在リゾート会員権仲介相場で1番人気の東京ベイコート倶楽部ですが皆さん現在の仲介相場をどう思いでしょうか。エクシブを売却しようとしている方にも東京ベイコート倶楽部の仲介相場を調べている方にもとてもためになるお話に今回はなります。今回のお話はとても複雑なお話になるためご了承下さい。

東京ベイコート倶楽部の仲介相場ですが結論から言うと安すぎるのではないでしょうか。

東京ベイコート倶楽部の仲介相場が安すぎるのではないかというお話をしましたがしょうがないのです。安くなるように設定されているのだから。このような事を言うと驚かれるかもしれませんが安くなるように設定されているのです。言い過ぎかもしれませんが、結果的にそうのようになるようになっています。多くの方にとっては意味がわからないと思いますのでその辺りを解説したいと思います。かなりマニアックな話になりますのでご了承下さい。

話についてこれそうな方は電卓を用意して読んでみ下さい。現在東京ベイコート倶楽部の仲介相場は次の通りになります。

東京ベイコート倶楽部ベイスイート300万円
東京ベイコート倶楽部ラグジュアリースイート650万円
東京ベイコート倶楽部ロイヤルスイート800万円

今回はベイスイートを使って説明してみたいと思います。もともとこちらの東京ベイコート倶楽部ベイスイートを販売していたのはリゾートトラストであるという事はほとんどの方がご存知かと思いますがこちらの会員権の内訳をご存知の方はほとんどいらっしゃらないと思います。

東京ベイコート倶楽部ベイスイート5階を例にご説明致します。
ベイスイート5階の場合ですと当初の販売金額は670万円であります。この670万円の会員権代金は内訳があります。
土地代金642,136円
建物代金2,557,684円(消費税2044,629円)
償却保証金825,000円
登録料2,675,000円(消費税214,000円)
合計6,700,000円(消費税418,629円)

ちなみにこの土地代金と償却保証金には消費税がかかりませんので単純に670×1,08とはなりませんのでご了承下さい。申し訳ないのですがこちらの内訳がないと説明出来ないのです。

もしこの東京ベイコート倶楽部5階を所有されている方が解約をするというようになった場合ですが以前もお話したかもしれませんが、こちらの内訳から解約金は計算される事になります。
まず不動産代金の半分もしくは土地代金については据え置いて建物代金に関して毎年3月31日を起算日に7,4%づつ償却した金額との合算をして安い方と償却保証金の残額を返金する事になっています。

このベイスイートの場合ですと例えば契約時から5年が経過した時は不動産代金の半分の方が安くなるために不動産代金の半分と償却保証金の残額561,707円が解約時に解約金となります。
つまり合計すると2,169,707円になります。真面目に電卓をたたいた方はこちらの金額にはならなかったと思います。

言い忘れてた事がありましたがこちらの計算ですが残額に7,4%をかけていくという方式なのです。
1年目は825,000円×0,074=61,050円
2年目は(825,000円-61,050円)×0,074=56,532円というように計算していきます。

これからの時代数字が強くないとリゾートトラスト会員権は購入してはいけないのです。

つまりリゾートトラストで解約する方が仲介相場を下回っているのです。東京ベイコート倶楽部に限らず、エクシブでもこの計算方式が使われます。ちなみにこちらは契約書に明記されています。

つまり解約をした時の金額は間違いなく仲介相場より低い金額になるようになっています。単純に仲介相場より高くなる計算方式にこれからの契約はしてしまえば良いのです。つまりベイスイートが350万円ぐらいの解約返金金額になるようにすれば良いのです。

解約した方が流通市場で売却するよりメリットがあるとなれば流通市場でわざわざ安く売却する方はいなくなります。必然的に仲介市場でベイコート倶楽部を検討されている方はそれ以上の金額で購入しなくてはいけなくなるという事になります。

確かにそれほど簡単は話ではありません。リゾートトラストにとっては解約時に返金する金額が今まで以上に大きい金額となるためです。

しかし長期的なビジョンで見た場合リゾートトラストにもメリットがあります。
それはお金で買う事が出来ないブランド力の向上です。正直現在のリゾートトラストにはそこまでのブランド力があるとは思えません。短いスパンで考えると返金金額が大きくなるという部分はデメリットになりますが、リゾートトラストが長期的スパンで考えた場合デメリットばかりではないかと言うとそうでもないかと思います。

なかなかこの判断をするのは難しいと思いますが今後の動向に注目したきたいと思います。

tags: ベイスイート,ラグジュアリースイート,ロイヤルスイート,
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