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2017.07.10

【施設】エクシブその他

エクシブ会員権古くなったらどうなる?

クラベールは自分なりにお客様がどんな事に疑問を持つのだろうか?とかほとんどのお客様は購入する時、この事に気付かない方が多いのだけどこれって大切なんだけど。という内容を思いついた時にブログ形式で情報発信してるのですが、今日は多くの方が購入する時に疑問を持たれないのですが重要ですよ、という事をお話したいと思います。

そこで今日のテーマはご自身が所有している会員権のホーム施設が古くなってしまったら会員権はどうなるのでしょうか。というお話をしたいと思います。

エクシブを仲介業者で購入した場合ですが、その中古会員権は少なくとも開業から5年を経過しています。これが箱根離宮や有馬離宮、東京ベイコート倶楽部のような比較的新しい施設の場合は疑問にもたないかもしれませんが購入したエクシブが鳥羽や伊豆、白浜といったエクシブ初期に建てられた施設の場合、今後どうなってしまうのだろうと疑問に持つ方もいるかもしれません。

これは例え、比較的新しい施設を購入した場合でもいつかは形のあるものは古くなってしまうので自分は箱根離宮を購入したから関係ないという訳にもいかないのです。

先ず基礎知識として上記にあげた鳥羽、伊豆、白浜の3つの施設は開業から約30年ほどを迎えています。一方コンクリートの耐久年数はというと39年~50年と言われています。これはメンテナンス状況により変わってきますが実際はもう少し長いようです。

上記3カ所のホテルは早ければ10年~20年で耐久年数を迎えてしまうわけですが、現時点でリゾートトラストはこのような状況を迎えたホテルが現在に至るまでなかったという事です。

例外的にサンメンバーズひるがのが建て替えをしていますが、所有権のない会員権であったためリゾートトラストの全額負担で建て替えを行っています。しかしエクシブはというと所有権を会員さんにももっていただくという会員権になるためサンメンバーズひるがののようにはいきません。

エクシブは区分所有法という法律の枠組みで扱われます。マンションにお住まいの方なら聞いた事あるかもしれませんが全ての重要な案件は多数決で決められます。ただしエクシブの場合は200部屋あるホテルの場合ですと、バージョン換算で4800人の会員さんがいるわけで多数決といってもなかなか難しいのが現状です。

そこで取り決められているのがその年の1月1日の占有日が当たっている方がそのお部屋の代表者となるというわけです。現在のフロアシェアやグレードシェアの会員権に関しても同様1月1日の占有日が当たっている方はその年に限り何かしらの議決がある場合は議決権を持つという事になっています。つまり他の27名のお客様はご自身のホテル案件にも関わらず重要な案件に関してはなんら決定権を持ちません。

つまり例えご自身がエクシブを所有していても見ず知らずの方に代表者となってもらうという事になっているのです。エクシブの会員さんだからと言ってご自身の意見を反映させるのはかなり難しいと思っておいてください。ただしこれには案件の重要度によって2分1、4分3、5分4と別れています。エクシブの建て替えとなると5分4の1番ハードルが高い議決を取らないと難しいと想像されるわけですが、クラベールは実際はこの議決を取るのは古い施設になればなるほど難しいのではないかと考えています。

以前エクシブ伊豆の修繕の時に議決を取らずにリゾートトラストの全額負担で修繕を行った事がありました。

その時はリゾートトラストの経営状態が良かったのと議決を取るのは難しいのではないかという経営判断の元、全額リゾートトラストが負担しました。但し今後毎年のように新しく新規施設がオープンしていく事をかんがえるとそれらはいつか老朽化を迎える訳です。しかも今後毎年ように迎える訳になるのです。

エクシブ会員権の契約書には大規模修繕、建て替えの時には持ち分に応じて会員さんが負担するという事になっています。

ここからはクラベールの想像ですが、おそらくリゾートトラストも今後この事に関してどうするのかは決まってないと思います。老朽化した施設の所有権を所有していて建て替えの議決も取れないといった場合他施設のフローティング予約に関しては出来る。とか建て替えるが部屋数を増やし修繕費を出さないと決めた会員さんには退会していただき、増やした部屋数分と退会した口数を販売し費用に充てる、などが考えられますが正解は20年後には出るでしょう。

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